Předkupní právo u nemovitostí je právní institut, který umožňuje určité osobě mít přednostní právo koupit nemovitost, pokud ji její vlastník hodlá prodat. Jedná se o významné omezení vlastnického práva, které může mít zásadní vliv na proces prodeje nemovitosti. V tomto článku vám vysvětlíme, jak předkupní právo funguje, jaké jsou jeho právní důsledky a na co si dát pozor při jeho aplikaci.
Co je předkupní právo?
Předkupní právo je právní nástroj, který zajišťuje, že osoba oprávněná z tohoto práva (tzv. předkupník) má přednost před ostatními zájemci o koupi nemovitosti. Jinými slovy, pokud chce vlastník nemovitost prodat, musí ji nejprve nabídnout předkupníkovi za stejných podmínek, za jakých by ji nabídl třetí osobě. Teprve poté, co předkupník své právo neuplatní, může vlastník nemovitost prodat komukoliv jinému.
Předkupní právo může být zřízeno:
1. Smluvně – na základě dohody mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněnou osobou.
2. Zákonem – v některých specifických případech, například při spoluvlastnictví nemovitostí.
Kdy vzniká předkupní právo u nemovitostí?
1. Předkupní právo spoluvlastníků
Podle občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovitosti zákonné předkupní právo na podíl jiného spoluvlastníka, pokud tento hodlá svůj podíl prodat třetí osobě. Výjimkou je situace, kdy se podíl převádí osobě blízké, například rodinnému příslušníkovi. Toto předkupní právo bylo v roce 2020 omezeno, a proto již není v některých situacích automaticky aplikováno, což přispělo k větší flexibilitě při nakládání s nemovitostmi.
2. Smluvně zřízené předkupní právo
Vlastník nemovitosti a třetí osoba se mohou dohodnout na zřízení předkupního práva smluvně. Toto právo je pak závazné pro všechny strany a může být zapsáno v katastru nemovitostí, což jej činí veřejně přístupným a závazným i pro třetí osoby.
Jak funguje uplatnění předkupního práva?
Uplatnění předkupního práva probíhá v několika krocích:
1. Oznámení o prodeji
Vlastník nemovitosti, který plánuje její prodej, musí informovat oprávněného z předkupního práva o svém záměru. Současně musí sdělit všechny podmínky zamýšleného prodeje, včetně ceny a dalších ujednání.
2. Lhůta k uplatnění práva
Oprávněná osoba má zákonnou lhůtu k uplatnění svého předkupního práva, která činí 3 měsíce od doručení nabídky. Během této doby může oprávněný oznámit, zda má o nemovitost zájem, a přistoupit k jejímu odkupu za uvedených podmínek.
3. Nezájem oprávněné osoby
Pokud oprávněná osoba své právo neuplatní nebo se nevyjádří v dané lhůtě, může vlastník nemovitost prodat třetí osobě za stejných podmínek, jaké byly nabídnuty předkupníkovi.
Na co si dát pozor při předkupním právu?
1. Dodržení písemné formy
Jak nabídka na využití předkupního práva, tak jeho přijetí musí být vždy písemné. Ústní dohody jsou neplatné a mohou vést ke sporům.
2. Shodné podmínky prodeje
Nemovitost musí být předkupníkovi nabídnuta za stejných podmínek, jaké by byly nabídnuty třetí osobě. Jakákoliv odchylka může být považována za porušení předkupního práva.
3. Smluvní předkupní právo v katastru nemovitostí
Pokud je předkupní právo smluvně zřízeno, je vhodné jej zapsat do katastru nemovitostí. Tím se zajistí jeho právní účinnost vůči třetím osobám, které by mohly mít zájem o koupi nemovitosti.
Jaké jsou důsledky porušení předkupního práva?
Pokud vlastník nemovitosti poruší předkupní právo tím, že nemovitost prodá třetí osobě bez nabídnutí oprávněnému, může dojít k právním sporům. Oprávněný může požadovat:
- Náhradu škody,
- Uplatnění předkupního práva soudní cestou, což může vést ke zneplatnění převodu nemovitosti.
Jak vám může pomoci advokát?
Předkupní právo u nemovitostí může být právně složité, a proto je vhodné využít asistenci advokáta. Právník vám může pomoci:
- Připravit nabídku na uplatnění předkupního práva,
- Zkontrolovat všechny právní dokumenty související s nemovitostí,
- Zastoupit vás při jednáních se spoluvlastníky nebo jinými oprávněnými osobami,
- Řešit případné spory vyplývající z porušení předkupního práva.
Závěr
Předkupní právo u nemovitostí je užitečný právní nástroj, který chrání oprávněné osoby, ale zároveň může omezit vlastníka nemovitosti při jejím prodeji. Ať už jste na straně vlastníka, který chce nemovitost prodat, nebo na straně oprávněného, je důležité znát svá práva a povinnosti a postupovat v souladu se zákonem. Pokud potřebujete poradit nebo zajistit bezchybný průběh prodeje nemovitosti, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář. Nabízíme profesionální poradenství a právní služby v oblasti práva nemovitostí.
